Người dân kê khai giá bán căn hộ thấp, cơ quan thuế gần như căn cứ vào mức giá này hoặc mức giá do UBND các tỉnh, thành phố công bố, thấp hơn nhiều so với thị trường, để áp giá tính thuế chuyển nhượng nhà đất.
Theo Tổng cục Thuế, việc kê khai giá tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) của người chuyển nhượng căn hộ thấp hơn nhiều so với mức do chủ dự án bán ra. Vì thế, cơ quan này vừa có văn bản yêu cầu cơ quan thuế các tỉnh, thành phố tăng cường công tác quản lý đối với giao dịch bất động sản, nhất là việc kê khai giá tính thuế chuyển nhượng căn hộ hình thành trong tương lai.
Cán bộ thuế… chưa chịu khó!
Thực tế, người bán căn hộ (sở hữu căn nhà thứ 2) phải nộp thuế TNCN 2%/giá trị kê khai. Tuy nhiên, để giảm thiểu số tiền nộp thuế, người bán và người mua thường thỏa thuận kê khai giá mua bán thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Cứ thế, trong nhiều năm qua, cơ quan thuế thường căn cứ vào mức giá mà người mua – người bán kê khai để làm cơ sở tính thuế TNCN.
Thế nhưng, điều 37 Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 cho phép cơ quan thuế ấn định từng yếu tố liên quan đến việc xác định số thuế phải nộp đối với người bán căn hộ. Theo đó, cán bộ thuế có thể tham khảo mức giá nhà đất do nhà nước công bố; hoặc giá mua, giá bán của các doanh nghiệp bất động sản tại địa phương để xác định giá thị trường làm căn cứ ấn định giá bán, giá mua và số thuế phải nộp.
Tuy vậy, một thanh tra viên của Cục Thuế TP HCM cho rằng quy định trên vẫn có kẽ hở khi áp giá tính thuế TNCN đối với bất động sản chuyển nhượng. Bởi lâu nay, cán bộ thuế chưa chịu khó rà soát, tìm hiểu giá thị trường và gần như chỉ căn cứ vào mức giá tối thiểu do UBND các tỉnh, thành phố công bố để áp tính thuế. Theo đó, nếu bên bán và bên mua kê khai giá trị giao dịch quá thấp thì cơ quan thuế sẽ lấy mức giá do nhà nước công bố để tính thuế.
Vị thanh tra viên cho biết thêm vài năm gần đây, hàng trăm căn hộ ở khu vực cầu Sài Gòn (TP HCM) có giá thị trường khoảng 5 tỉ đồng nhưng khi chuyển nhượng, người bán và người mua kê khai giá chỉ 2,5 – 3 tỉ đồng, tính ra ngành thuế thất thu 50 – 60 triệu đồng/căn hộ. Thế nhưng, do mức giá này cao hơn giá nhà nước công bố nên cán bộ thuế chấp nhận làm cơ sở tính thuế, “vô tình” giúp cho người nộp thuế giảm được số thuế TNCN, đồng nghĩa ngân sách thu về ít hơn.
“Để ấn định giá tính thuế căn hộ A sát với thị trường, theo tôi, ngành thuế có thể phối hợp với các tổ chức, cá nhân liên quan để xác định giá trị giao dịch thực tế của căn hộ B có thời điểm giao dịch gần nhất với căn hộ A; đồng thời căn hộ B cũng có diện tích, vị trí… tương tự căn hộ A; hoặc căn cứ vào mức giá mà chủ dự án đang chào bán để xác định giá tính thuế” – vị thanh tra này kiến nghị.
Truy tìm nguồn gốc
Tuy pháp luật quy định người bán căn hộ là đối tượng nộp thuế TNCN nhưng trên thực tế, nhiều trường hợp bên mua đồng ý nộp thuế thay cho người bán. Từ đó, họ thỏa thuận kê khai giá trị mua bán rất thấp. Tuy nhiên, do mức giá này không được cơ quan thuế chấp nhận nên có trường hợp người nộp thuế phải kê khai lại với mức giá hợp lý.
Cụ thể, tháng 6-2019, Chi cục Thuế quận Long Biên, TP Hà Nội đã ách lại hồ sơ thuế của một cá nhân khi người này mua xong một căn hộ chung cư. Với trường hợp này, người mua và người bán kê khai giá chuyển nhượng căn hộ là 1,3 tỉ đồng, đồng thời bên mua nhận trách nhiệm nộp thuế TNCN thay cho bên bán. Như vậy, với thuế suất 2%/giá trị chuyển nhượng 1,3 tỉ đồng, người mua căn hộ chỉ đóng thuế 26 triệu đồng.
Do mức giá chuyển nhượng căn hộ trên quá “bèo” nên Chi cục Thuế quận Long Biên đã tuyên truyền, giải thích, hướng dẫn người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng đúng với thực tế phát sinh phù hợp với giá thị trường. Để xác minh thêm thông tin, Chi cục Thuế quận Long Biên phối hợp với các cơ quan chức năng và chủ cũ làm rõ các thông tin liên quan đến hoạt động chuyển nhượng căn hộ. Theo đó, cơ quan thuế xác định được mức giá mà chủ đầu tư căn hộ bán cho người đầu tiên cách đây 5 năm với giá 2,38 tỉ đồng. Từ đây, Chi cục Thuế quận Long Biên thuyết phục người nộp thuế điều chỉnh kê khai giá trị giao dịch căn hộ ngang bằng với mức giá của chủ đầu tư. Người này đồng ý và số thuế phải nộp là 2,38 tỉ đồng nhân với thuế suất 2% = 47,6 triệu đồng.
Tiềm ẩn rủi ro cho người bán
Từ năm 2013, Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định 2 cách thức tính thuế TNCN đối với người bán bất động sản. Theo đó, thu nhập tính thuế được tính bằng giá bán bất động sản trừ đi giá mua cộng với các chi phí hợp lý liên quan, thuế suất 25%; còn trường hợp người bán không xác định được giá mua và chứng minh các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2%/giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, do phần lớn người dân kê khai lỗ khi bán bất động sản, đồng thời cơ quan thuế cũng không xác định được giá trị thực tế mà người dân đã mua bán nên vài năm gần đây, pháp luật quy định chỉ áp dụng một cách tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản với thuế suất 2%/giá trị chuyển nhượng.
Đề cập việc nhà nước thất thu từ người dân kê khai giá chuyển nhượng căn hộ không đúng giá thật, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho rằng mức thuế TNCN 2% như hiện nay là chấp nhận được. Vấn đề còn lại là nhà nước cần tuyên truyền, khuyến khích người dân kê khai giá trị mua bán nhà đất sát với giá thị trường nhằm bảo đảm công bằng về thuế, đồng thời né tránh các rủi ro có thể phát sinh.
“Bởi lẽ, với căn hộ có giá thị trường 3 tỉ đồng nhưng để né thuế, người bán có thể kê khai giá bán 1 tỉ đồng. Khi đó, người mua có thể “lật kèo” thanh toán 1 tỉ đồng khiến người bán lãnh đủ. Còn trường hợp người mua chấp nhận kê khai giá thấp và nếu trong thời gian tới, nhà nước thay đổi cách tính thuế theo hướng lấy giá bán trừ cho giá mua thì khi đó, người mua muốn bán lại căn nhà đó cho người khác sẽ phát sinh thu nhập rất lớn, buộc phải nộp số tiền thuế không nhỏ” – ông Châu cảnh báo.
Luật sư Nguyễn Văn Lộc (Công ty Luật LPVN) cho biết tại hợp đồng công chứng mua bán bất động sản, bên bán luôn đề nghị kê khai giá trị giao dịch thấp hơn giá trị thanh toán thực tế. Như thế, khi có xảy ra tranh chấp, bên mua không thể chứng minh được số tiền thực tế đã giao cho bên bán. Mặt khác, sau này người đã mua nhà đất với giá kê khai không thật cũng trở thành người bán cho người mua tiếp theo. Chẳng may, người mua kế tiếp lại yêu cầu giao dịch đúng giá thật. Khi đó, người bán phải gánh chịu một khoản thuế TNCN rất lớn.
Nhiều giải pháp
Luật sư Nguyễn Đức Nghĩa, Chủ nhiệm CLB Đại lý thuế TP HCM, nhìn nhận người dân thừa biết việc kê khai giá chuyển nhượng nhà đất không thật sẽ đối mặt rủi ro nhưng vẫn làm bởi trước mắt, số thuế mà họ phải nộp rất nhỏ, đồng thời cách tính thuế 2%/ giá trị chuyển nhượng cũng chưa thuyết phục. Thực tế, không phải người nào cũng thu được lợi nhuận từ việc bán bất động sản. Thậm chí, có người thua lỗ khi bán bất động sản nhưng vẫn phải đóng thuế – không phù hợp với mục đích, ý nghĩa của sắc thuế TNCN là thu từ người có phát sinh thu nhập.
“Theo tôi, tại thời điểm này, việc tính thuế từ chuyển nhượng nhà đất, nhà nước nên đưa ra một thuế suất hợp lý và chỉ quy định một cách thức tính thuế là lấy giá bán trừ giá mua để xác định giá tính thuế. Từ đó, người dân sẽ từng bước kê khai giá trị chuyển nhượng nhà đất theo giá thị trường, bảo đảm nguồn thu của nhà nước lẫn công bằng cho người có nghĩa vụ nộp thuế” – ông Nghĩa đề xuất.
Thế nhưng, luật sư – TS Bùi Quang Tín (Trường ĐH Ngân hàng TP HCM) lại cho rằng nếu lấy giá bán trừ giá mua để xác định giá tính thuế thì những người dân bán căn nhà mà họ đã mua cách đây hàng chục năm phải đóng thuế rất nhiều. Bởi vào các thời điểm đó, giá trị của một căn nhà quá nhỏ nhưng đến nay giá đã tăng hàng chục lần. Trong khi đó, thị trường bất động sản biến động khó lường, cơ quan thuế không thể xác định được đâu là giá thị trường theo từng thời điểm, để từ đó áp giá tính thuế.
Để hài hòa lợi ích của nhà nước lẫn bên mua và bên bán bất động sản, nhóm luật sư Nguyễn Văn Lộc khuyến nghị người dân đồng thuận cách tính thuế 2%/giá trị chuyển nhượng. Thế nhưng, bên mua nên yêu cầu bên bán kê khai đúng giá thị trường. Nếu gặp gánh nặng về thuế thì hai bên cùng thỏa thuận chia sẻ khoản phát sinh này.
