Thông thường, một thực thể bất động sản không bao giờ giảm giá trị, hay tương tự. Cho nên đầu tư bất động sản là kênh đầu tư tốt nhất. Chỉ cần bạn xác định cẩn thận vị trí và cộng đồng, nó có thể đem lại những giá trị to lớn hơn cho căn nhà của bạn trong tương lai.
Nếu bạn dự định mua nhà ở khu vực mới phát triển, hãy nghiên cứu về các công trình lân cận để có thể phán đoán sức ảnh hưởng của chúng đến giá trị ngôi nhà của bạn.
Có 3 loại:
- Bất động sản nhà ở: Đất nền, nhà phố hiện hữu, nhà trong hẻm, căn hộ bình dân, căn hộ cao cấp, biệt thự, khu nhà compound v.v…
- Bất động sản thương mại: Tòa nhà văn phòng, cao ốc thương mại, trung tâm mua sắm, cửa hàng bán lẻ trong trung tâm, khách sạn, nhà kho v.v..
- Bất động sản công nghiệp: Nhà máy, mỏ, các khu công nghiệp, trang trại v.v..
Là mức thanh toán trước tối đa theo luật quy định, trước khi khách hàng được nhận “Sổ Hồng” (Giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất, Giấy Chứng nhận Quyền sở hữu Căn hộ).
Đối với khách hàng thanh toán 95%, Chủ đầu tư thường sẽ áp dụng một mức chiết khấu ưu đãi nhất định, tương đương với mức lãi suất tiết kiệm của phần tiền thanh toán trước.
Theo Luật Quy Định, Chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 70% trước khi bàn giao căn hộ / bàn giao nhà.
Đối với trường hợp Chủ đầu tư thế chấp dự án để vay vốn phát triển dự án: Chủ đầu tư bắt buộc phải giải chấp khi khách hàng thanh toán đến 95% giá trị căn hộ / căn nhà.
Phí quản lý là chi phí mà Chủ căn hộ / Chủ nhà phải trả hàng tháng cho các dịch vụ tại các khu căn hộ, khu compound cho các dịch vụ sử dụng như: tiền điện tiền nước khu vực sử dụng chung, chi phí bảo vệ, vệ sinh tòa nhà, chi phí vận hành chung, các tiện ích như hồ bơi, sân tennis v.v…
Phí quản lý thường được tính trên m2 sử dụng của căn hộ / căn nhà.
Phí quản lý dao động từ khoảng 7,000 đồng / m2 (căn hộ bình dân) đến 20,000 đồng / m2 (căn hộ cao cấp).
Việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư được qui định tại điều 106 Luật nhà ở 2014, được yêu cầu ghi rõ trong Hợp đồng Mua bán.
Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm chi phí phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Phí quản lý không được sử dụng cho các mục đích bảo trì, bảo hành tòa nhà.
Quỹ bảo trì được thành lập và vận hành theo Điều 107, 108, 109 của Luật Nhà Ở 2014.
Theo luật quy định, Quỹ Bảo Trì của mỗi căn hộ được tính bằng 2% tổng giá trị căn hộ đó.
Quỹ Bảo Trì thường được người mua nhà đóng cho Chủ Đầu Tư khi nhận bàn giao căn hộ.
Chủ Đầu Tư chỉ đứng ra thu hộ và bàn giao lại cho Ban Quản Trị khu Chung Cư, không có quyền lợi trong việc sử dụng số tiền này.
Quỹ Bảo Trì chỉ được sử dụng cho mục đích bảo trì, duy tu tòa nhà với sự đồng ý của cư dân, được thông qua kế hoạch sự dụng trong hội nghị nhà chung cư.
- Căn hộ 1 phòng ngủ
– Diện tích hiện nay thường rơi vào khoảng 45m² đến 65m²
– Tổng giá trị thấp
– Phù hợp với độc thân, vợ chồng trẻ mới cưới hoặc có 1 con
– Trong đa số trường hợp, là căn hộ sẽ bán hết nhanh nhất trước tiên. - Căn hộ 2 phòng ngủ
– Diện tích hiện nay thường rơi vào khoảng 60m² đến 90m²
– Thường là căn hộ có số lượng nhiều nhất ở một dự án căn hộ
– Phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng - Căn hộ 3 phòng ngủ
– Diện tích hiện nay thường rơi vào khoảng 85m² đến 150m²
– Thường là căn hộ có số lượng ít nhất nhất ở một dự án căn hộ
– Phù hợp cho gia đình lớn, khách hàng có tài chính tương đối khá - Căn hộ thông tầng (Duplex)
– Là căn hộ trong 1 khu cao tầng, có diện tích sử dụng nằm ở 2 tầng khác nhau và có cầu thang riêng nối 2 sàn này. Trên sổ hồng thể hiện phần diện tích sở hữu là đầy đủ mặt bằng của cả 2 tầng.
– Căn hộ thông tầng không phải là LOFT, là căn hộ có chiều cao 1 tầng đủ lớn để thêm 1 gác lửng. Thông thường sổ hồng sẽ không thể hiện phần gác lửng này. - Căn hộ Penthouse
– Thông thường là 1 hoặc 2 tầng trên cùng của một toà nhà, có thể chiếm 1 phần hoặc toàn bộ diện tích 1 sàn xây dựng.
– Là căn hộ sang trọng nhất trong một dự án.
– Đôi khi căn hộ Penthouse sẽ sử dụng lối đi riêng. - Căn hộ Officetel
– Căn hộ, được thiết kế để có thể kiêm nhiệm chức năng 1 văn phòng nhỏ.
– Khái niệm: vừa ở, vừa làm việc.
– Hầu hết được tính là diện tích thương mại. - Shophouse
– Là công trình có phần diện tích nằm ở tầng trệt được phép sử dụng chức năng kinh doanh.
– Thường có giá trị thương mại cao, do vừa có thể kinh doanh vừa có thể ở. - Căn hộ Condotel
– Căn hộ được thiết kế để hướng tới kinh doanh lưu trú.
– Thường được phát triển ở những vùng có tính du lịch mạnh, các khu vực mang tính nghỉ dưỡng. - Căn hộ Dual key
– Căn hộ có khả năng tách làm 2 căn riêng biệt với đầy đủ chức năng.
Sở hữu lâu dài: Free hold, được hiểu là nhà nước cấp quyền sử dụng đất vô thời hạn.
Là loại hình sở hữu phổ biến nhất đối với loại hình sản phẩm bất động sản nhà ở.
Bất động sản thuộc loại hình sở hữu lâu dài thường được xem có giá trị cao hơn so với các loại hình sở hữu có thời hạn.
Được hiểu là quyền sử dụng đất có thời hạn.
Áp dụng cho một vài loại sản phẩm bất động sản có điều kiện đặc thù, đa số ở các bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản ở khu vực trung tâm, bất động sản thương mại v.v…
Thường được áp dụng cho đối tượng khách hàng là người nước ngoài, vượt quá 30% quota dành cho người nước ngoài ở một dự án.
Thường được hiểu sai: sau thời hạn trên sẽ trả lại bất động sản cho Nhà Nước.
Là hình thức thể hiện thiện chí mua sản phẩm Bất Động Sản của khách hàng, trước khi CĐT công bố chính thức rổ hàng.
Là hình thức Chủ Đầu Tư thường dùng để đánh giá nhu cầu của khách hàng, của thị trường, đối với sản phẩm của mình.
Là một hình thức “lách” triển khai mua bán khi chưa đủ điều kiện mở bán.
Không có ràng buộc trách nhiệm giao dịch về mặt pháp lý.
Trong trường hợp khách hàng thay đổi nhu cầu hoặc chủ đầu tư thay đổi ý định bán, cả hai bên trong giao dịch đều có thể lấy lại / trả lại tiền.
Lợi ích lớn nhất của giữ chỗ là có thể được ưu tiên chọn bất động sản khi chủ đầu tư công bố rổ hàng và cho phép đặt cọc.
ĐỊnh nghĩa: Đơn giá căn hộ là tổng giá trị căn hộ trên tổng diện tích căn hộ.
Trong trao đổi, thường sử dụng đơn giá vì đơn giá sẽ cho biết được 1 căn hộ mắc hay rẻ.
Nếu biết tổng giá trị thì cần phải thêm diện tích căn hộ là bao nhiêu để xác định việc mắc rẻ, phân khúc căn hộ.
Tại Tp.HCM: đơn giá căn hộ thường được sử dụng để trao đổi với nhau là đơn giá căn hộ chưa VAT.
Hiện nay, nhiều Chủ đầu tư vẫn thường sử dụng đơn giá căn hộ theo diện tích tim tường.
Định nghĩa: Đơn giá đất là tổng giá trị tài sản và quyền sử dụng đất trên tổng diện tích thửa đất.
Tương tự như đơn giá căn hộ, tuy nhiên, mức độ sử dụng đơn giá đất không phổ biến như căn hộ.
Đơn giá đất thường được sử dụng trong các giao dịch đất nền là chủ yếu.
Đơn giá đất không phải là chỉ số để xác định tổng giá trị nhà và đất.
Để tính tổng giá trị nhà, cần phải biết tổng chi phí xây dựng:
Tổng Giá Trị Nhà = Đơn Giá Đất x Diện Tích Đất + Tổng Chi Phí Xây Dựng
Thường các Chủ Đầu Tư để lợi nhuận ở Đơn giá đất vì khách hàng khó biết được Đơn giá đất chính xác.
Khách hàng có thể ước tính được Tổng Chi phí Xây dựng bằng cách ước tính được Đơn giá Xây dựng
Ngày nay việc vay ngân hàng để mua Bất Động Sản là một hoạt động rất phổ biến trong giao dịch, không như trước đây
Khác với nhà phố hiện hữu thường ít khi khách hàng vay mua. Nhà phố hoặc căn hộ thuộc dự án thì hoạt động vay mua diễn ra phổ biến.
Khách hàng có thể thế chấp chính “Tài sản Hình thành Trong Tương lai” để vay mua.
Khách hàng có thể vay lên đến 70% ~ 80% giá trị của bất động sản, với thời hạn trung bình 15-20 năm.
Khách hàng có thể vay nhiều ngân hàng khác nhau, nhưng nhìn chung vay ngân hàng có hợp tác với Chủ đầu tư sẽ đơn giản hơn rất nhiều. Ngân hàng hợp tác với Chủ đầu tư thường cũng sẽ là ngân hàng cho Chủ đầu tư vay để phát triển dự án.
