Dù mô hình hợp tác kinh doanh phát triển dự án bất động sản (hợp đồng hợp tác đầu tư bất động sản) thực hiện bởi 2 hoặc 3 đơn vị khác nhau có nhiều lợi ích, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt trong việc giải quyết quyền lợi của khách hàng khi xảy ra tranh chấp.
Hợp đồng hợp tác đầu tư bất động sản – Tranh chấp xảy ra, người mua nhà lãnh đủ
Hiện nay, việc 2 hoặc 3 đơn vị cùng hợp tác (liên danh, liên doanh, liên kết) thông qua hợp đồng hợp tác đầu tư bất động sản để cùng phát triển một dự án bất động sản khá phổ biến trên thị trường. Trong đó, tại nhiều dự án, ngoài đơn vị sở hữu quyền sử dụng đất và đơn vị phát triển bất động sản, còn có sự xuất hiện của ngân hàng.
Xuất phát từ việc quỹ đất eo hẹp, nhiều chủ dự án do không đủ tài chính để triển khai phải tiến hành kết hợp với một đơn vị khác có tài chính, kinh nghiệm để cùng triển khai dự án và phân chia lợi ích theo thỏa thuận cam kết. Ở chiều ngược lại, nhiều doanh nghiệp có tài chính nhưng lại không có quỹ đất hoặc để có quỹ đất phải mất nhiều thời gian cho vấn đề thủ tục, sẽ tìm kiếm và kết hợp với các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất để cùng triển khai theo hình thức liên doanh hoặc liên danh.
Ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, hình thức Hợp đồng hợp tác đầu tư bất động sản bắt đầu nở rộ từ sau giai đoạn khủng hoảng thị trường, đặc biệt từ năm 2013 trở lại đây. Với hàng trăm, hàng nghìn dự án đắp chiếu nhiều năm, đã đầy đủ toàn bộ hoặc một phần pháp lý, việc tái khởi động dự án theo mô hình hợp tác này đảm bảo việc triển khai dự án một cách nhanh hơn, đáp ứng kịp thời hơn với nhịp sôi động trở lại của thị trường, đồng thời giúp các bên có thể nhanh chóng thu hồi vốn.
Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, so với đỉnh điểm quý I/2013, tổng giá trị hàng tồn kho bất động sản hiện giảm 81,27%, xuống còn khoảng 24.072 tỷ đồng. Tồn kho bất động sản giảm mạnh có sự đóng góp không nhỏ của hình thức hợp tác kinh doanh này, bên cạnh việc nhiều doanh nghiệp lớn, có kinh nghiệm thâu tóm toàn bộ dự án đình trệ để phát triển. Nhiều dự án thông qua hình thức này đã hồi sinh trở lại, giúp người mua nhà có được nhà ở sau nhiều năm chờ đợi.
Mặc dù vậy, đó là với những dự án hợp tác giữa các bên chủ đầu tư thuận buồm xuôi gió, còn với những dự án mà các chủ đầu tư “cơm không lành, canh không ngọt”, thì rủi ro xảy ra với người mua nhà là rất lớn.
Một trong những câu chuyện điển hình có thể kể đến là Dự án Tokyo Tower (quận Hà Đông, Hà Nội). Khu đất triển khai dự án vốn thuộc đất của Tổng công ty Lâm nghiệp – Vinafor quản lý. Qua hợp đồng hợp tác, Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 (SJC) trở thành nhà phát triển, chịu trách nhiệm huy động vốn và triển khai dự án với tên gọi ban đầu là Hanoi Landmark 51.
Do không đủ năng lực chính, để có tiền triển khai dự án, Sông Đà 1.01 vay vốn ngân hàng và thế chấp quyền sử dụng đất tại dự án. Tuy nhiên, đến nay, dự án vẫn không thể hoàn thiện để bàn giao cho khách hàng. Thậm chí, dự án này còn vừa bị PVCombank siết nợ, khiến khách hàng càng thêm hoang mang, không biết đòi quyền lợi từ Vinafor, Sông Đà 1.01, hay PVCombank!?
Không chỉ Dự án Tokyo Tower, tại Hà Nội, một số dự án được triển khai theo hình thức này khi phát sinh tranh chấp cũng khiến khách hàng không biết bám vào đâu để đòi quyền lợi chính đáng.
Cụ thể, nhiều khách hàng mua nhà tại một dự án bất động sản cao cấp cho biết, họ xuống tiền mua nhà vì có gắn thương hiệu của nhà phát triển tên tuổi lớn của làng bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, dự án sau đó bàn giao không đúng với kỳ vọng, nên xảy ra tranh chấp.
Khách hàng sau khi không thỏa mãn với giải thích của chủ đầu tư, đã khiếu nại cả tới nhà phát triển dự án, nhưng đơn vị này cho biết, đã chấm dứt hợp tác với chủ đầu tư, nên phủ nhận liên quan đến trách nhiệm giải quyết quyền lợi tại dự án. Cho đến nay, dự án vẫn nhùng nhằng chưa giải quyết được do giữa cả 3 bên đều bảo lưu quan điểm của mình và chưa đồng thuận với ý kiến các bên còn lại.
Cần cẩn trọng với những dự án có yếu tố hợp đồng hợp tác đầu tư bất động sản
Hai dự án nêu trên mới chỉ là số ít trong nhiều dự án phát triển theo mô hình ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư bất động sản xảy ra trình trạng nhùng nhằng giải quyết quyền lợi khách hàng một khi xảy ra tranh chấp trong thời gian vừa qua. Do tiền sử “có vết” hoặc do thương hiệu chủ đầu tư cũ không đủ mạnh, nên thông thường, sau khi triển khai hợp tác phát triển dự án, các dự án sẽ gắn mác “phát triển bởi” đơn vị kinh doanh mới để nâng tầm thương hiệu, cũng như phục vụ cho mục đích kinh doanh.
Theo đánh giá của luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, Hợp đồng hợp tác đầu tư bất động sản không vi phạm pháp luật về sử dụng tên thương mại, nhưng khi xưng danh “đơn vị phát triển dự án” đã làm cho hầu hết người mua nhầm lẫn, tưởng rằng đây là chủ đầu tư mới của dự án.
Thực tế, trong các mô hình hợp tác kinh doanh, không hề có sự chuyển nhượng pháp lý vào về dự án. Khi đó, nhà phát triển với vai trò sử dụng hình ảnh thương hiệu của mình sẽ làm bình phong thuyết phục khách hàng ký kết hợp đồng mua bán, nhưng khách hàng sẽ không ký kết trực tiếp với nhà phát triển, mà ký kết với chủ đầu tư ban đầu.
Sẽ không vấn đề gì nếu dự án thuận buồm xuôi gió từ lúc bắt đầu triển khai đến khi bàn giao và đi vào sử dụng đều đúng với những gì nhà phát triển đã hứa với khách hàng. Thế nhưng, nếu xảy ra tranh chấp, thì lúc đó dễ xảy ra tình huống đơn vị phát triển dự án dễ dàng rũ bỏ trách nhiệm và đẩy nó qua chủ đầu tư.
Chẳng hạn, trong hợp đồng có điều khoản chủ đầu tư chậm bàn giao nhà sẽ bị phạt lãi, nhưng có dự án chậm cả năm trời, đơn vị phát triển vẫn yêu cầu khách phải thanh toán hết tiền mới cho nhận nhà, còn phần chịu lãi phạt chậm bàn giao, đơn vị này chỉ khách hàng đến chủ đầu tư. Tuy vậy, khi làm việc với chủ đầu tư thì lại không hề dễ dàng, do nhiều chủ đầu tư chỉ còn tồn tại cái tên và trên thực tế không có thực quyền tại dự án, nên khách hàng khó mà đòi hỏi quyền lợi chính đáng của mình, dù có kiện ra tòa.
“Mô hình hợp tác triển khai dự án thông qua Hợp đồng hợp tác đầu tư bất động sản là tốt nhưng cần rõ ràng và thực hiện đúng theo quy định pháp luật. Đơn vị phát triển dự án nên đứng ra bảo lãnh luôn cho trách nhiệm chủ đầu tư cũ để người mua nhà yên tâm, chứ không nên chỉ xưng danh như vậy”, ông Phượng nói.
Đồng quan điểm, luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch cho biết, nhìn nhận sơ bộ, các vụ tranh chấp chung cư một khi xảy ra sẽ được giải quyết theo Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên, việc đòi hỏi theo luật dân sự với các tranh chấp chung cư thực tế đã khó, thì với các dự án phát triển theo mô hình hợp tác kinh doanh lại càng khó hơn khi liên quan đến nhiều bên. Cái khó nhất là người mua nhà sẽ không biết “nắm tóc” doanh nghiệp nào để đòi hỏi quyền lợi chính đáng của mình.
Theo ông Tuấn Anh, cũng không thể loại trừ trường hợp các doanh nghiệp đã tính đến việc luật đang có khoảng trống nên mới chỉ ký hợp đồng hợp tác kinh doanh để triển khai. Bởi điều này sẽ có lợi cho các doanh nghiệp khi họ có thể dễ dàng từ bỏ vai trò của mình, đồng thời đổ lỗi cho các bên khi xảy ra vấn đề gì đó.
Do đó, theo luật sư Tuấn Anh, cơ quan quản lý cần phải sớm xem xét lại mô hình các doanh nghiệp thực hiện triển khai dự án dưới hình thức hợp tác kinh doanh để tránh rủi ro cho người mua nhà. Để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, phải xác định rõ vai trò đơn vị phát triển dự án như một bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong dự án.
